深圳纳税实务之房产税知识

房产税是以房产为征税对象，依照房产的计税余值或房产租金收入向产权所有人或承典人征收的一种财产税。

（一）概述  　　

1.纳税义务人

房产税由产权所有人缴纳；产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。

上述列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。

对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除30％后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值，税率为1.2％；出租的，依照租金收入计征，税率为12％。

2.纳税范围

凡座落在深圳市范围内的房产，均应当依照规定缴纳房产税。

3.纳税地点

房产税由房产所在地的地方税务机关征收。房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的地方税务征收机关缴纳房产税。深圳市内的企业如房产分别座落在市内各地区的，由房产所有人向企业所在地的区地方税务局（税务所）缴纳房产税。

4.纳税期限

房产税按年计征，分季缴纳。纳税人应于每季末月（3、6、9、12月）缴纳房产税。以租金收入计征房产税的，于每月终了后10日内缴纳；一次收取数月租金的，于收取租金当月终了后10日内缴纳所收取租金月份的房产税。

纳税人如在规定期限内缴纳税款确有困难的，应于期限届满前申请延期缴纳，但延长期限最长不得超过3个月。

为方便纳税人缴税，纳税人可在纳税期限内，提前缴纳当年若干季度的税款。

5.纳税申报

纳税人必须在税务机关规定的期限内将房产的座落、栋（层、套、间）数、面积、原值、租金收入等情况连同有关证明文件，据实向房产所在地的区地方税务局（税务所）申报登记。

纳税人变更住址、产权转移、新建或购置房屋，房屋添建、改建或改装，免税房产出租或用于生产、营业，变更承租人或租值，以及房产停租的，应于变更、转移、竣工、购进、开业、出租、停租之日起30日内，向房产所在地的区地方税务局（税务所）申报登记。

（二）房产税的计算

1.应纳税额的计算公式

应纳房产税=房产原值×70％×适用税率

应纳房产税=租金收入×适用税率

第二个计算公式只适用于个人、房管部门、国家机关、人民团体、军队（含武装警察）、公园、名胜古迹、宗教寺庙和国家财政部门拨付事业经费的单位出租的房产。

2.应纳税额的计算过程

（1）房产原值的确定。对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

房屋原价是指建造房屋（包括新建、添建、重建房屋）、购买商品房所支付的总金额，包括装修费和各种附属设备、配套设施的价款，如暖气、冷气、卫生、通风、照明系统；供水、供气、供油、排水等管道；电力、电讯、电缆等导线；电梯、升降机、过道、晒台等。

如装修费中包含家具、家用电器，财务上又能分得清的，可减去家具、家用电器的价款计缴房产税。

为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计缴房产税。

房产原值不实或没有账面原值的，由房产所在地的地方税务机关参照同类房产核定。

（2）税率。依照房产原值70％为计税依据的房产，适用税率为1.2％；依房产租金收入为计税依据的房产，适用税率为12％（我市个人出租房屋的收入，暂按4％的税率计缴房产税）。

3.具备房屋功能的地下建筑，我市按以下方式计税：

（1）工业用途房产，以房屋原价的50％作为应税房产原值。

应税房产原值＝房屋原价×50％

应税房产税的税额＝应税房产原值×（1-30％）×1.2％

（2）商业和其它用途房产，以房屋原价的70％作为应税房产原值。

应税房产原值＝房屋原价×70％

应税房产税的税额＝应税房产原值×（1-30％）×1.2％